Un país que necessita habitatge social

La presència del tercer sector en la gestió immobiliària no és lucrativa

Després de molts debats i discussions, sembla que hi ha una certa unanimitat a l’hora de definir el concepte ha bitatge social com aquell tipus d’habitatge que s’adreça a persones amb ingressos mitjans baixos i que fixa el preu en funció dels ingressos de la família que hi ha de viure, amb el límit de no superar mai el 30%. És a dir, que l’habitatge social seria aquell que no es regeix per les oscil·lacions del mercat, sinó que depèn de la capacitat real de pagament de les famílies i evita d’aquesta manera el risc d’insolvència, impagament i desnonament.

A la majoria de països europeus l’habitatge social és sinònim d’habitatge de lloguer, però es podria incloure dins del mateix concepte una visió més àmplia. Seria la de l’habitatge que pot acabar sent de propietat del seu usuari, amb un preu sempre limitat administrativament per fer-lo veritablement assequible, i amb control de les transmissions per evitar-ne l’ús especulatiu: cooperatives de cessió d’ús, drets de superfície, copropietats, habitatges protegits, etc. serien fórmules que tindrien sentit dins d’aquest marc.

Catalunya té un gran dèficit d’habitatges socials. Ja el tenia amb la bombolla immobiliària, durant la qual els preus dels habitatges es van allunyar de manera extraordinària de la capacitat de pagament de moltes famílies. Però també el té ara, en l’etapa de crisi, durant la qual els preus no s’han moderat prou per equilibrar l’equació costos/ingressos. En el període 1997-2007 els preus dels habitatges a la ciutat de Barcelona van arribar a créixer un 300%, enfront d’un creixement dels salaris del 40%, cosa que va obrir una bretxa d’insolvència insuportable per a moltes famílies. I tot i que els preus s’han moderat en els últims anys, la bretxa segueix oberta (un creixement dels preus del 160%, contra un creixement del 57% dels salaris entre 1997 i 2013).

La bretxa entre el creixement del preu de l’habitatge i el dels salaris continua oberta

Segons un estudi de la Taula del Tercer Sector Social de Catalunya, “tot i que és molt difícil poder fer una estimació de les necessitats d’habitatge assequible per a la població catalana, les xifres es mourien al voltant dels 230.000 habitatges, tant si les calculem com a suma de diversos tipus de necessitats, com si ho fem per diferència entre l’oferta social disponible a Catalunya i els estàndards mitjans europeus”.

Sigui quina sigui la xifra exacta a la qual hauríem de tendir, el cert és que partim una insuficiència manifesta d’aquest tipus d’oferta, i que avançar en el camí cap a l’ampliació del parc d’habitatge social de Catalunya no és una feina fàcil en la mesura que suposa un salt gegantí. Noves promocions de lloguer o de formes de tinença d’habitatge assequibles, reconversió de parc ja construït i no utilitzat cap a lloguer social, i rehabilitació d’habitatges per destinar-los a aquesta finalitat són instruments amb els quals s’hauria de jugar de forma complementària, sense que cap exclogui la necessitat o conveniència dels altres.

A més, però, del dèficit quantitatiu d’habitatge social, hi ha un aspecte de caràcter qualitatiu que és dels que més s’han oblidat en els parcs d’habitatge de lloguer social: es tracta de l’acompanyament, la supervisió i la tutela de les persones usuàries, cosa que es tradueix sovint en problemes de convivència, de falta de manteniment dels habitatges i dels edificis, o d’insolvències. Per fer front a aquestes febleses s’està demostrant com una fórmula útil i eficient la figura d’entitats gestores que, a més de la seva funció d’administració de les finques, ofereixen serveis complementaris de manteniment, supervisió i tutela i acompanyament de les famílies si és necessari. Són fórmules habituals en països del nostre entorn que tenen parcs importants d’habitatges d’aquestes característiques: el 100% dels habitatges de lloguer social gestionats per associacions i fundacions als Països Baixos i Dinamarca, un 54% per les housing associations al Regne Unit, un 50% per bailleurs sociaux i societats sense ànim de lucre (HLM) a França, un 40% per cooperatives a Àustria.

La presència del tercer sector en l’àmbit de la gestió immobiliària pot sorprendre a casa nostra en la mesura que és un element relativament nou i poc experimentat, però, per situar-lo adequadament i fer-ne una valoració justa, tant del seu punt de partida com del potencial futur, és important encaixar-lo clarament fora del marc professional de l’administració de finques convencional. Cal entendre l’àmbit no lucratiu en què se situa, la no rendibilitat econòmica de les actuacions que se li encarreguen o que es planteja, i el vessant d’acompanyament social que porta incorporat.