OPINIÓ

Lloguer turístic i alous (el fons i la forma)

El que ha resultat més cridaner de l’avantprojecte de modificació de turisme de les Illes Balears, relativa a la comercialització d’estades turístiques, és la necessitat de l’autorització de la comunitat de propietaris per poder llogar el pisos sotmesos a propietat horitzontal, també denominats plurifamiliars. Analitzem el fons i la forma.

El fons

El projecte de llei aborda la necessitat de regular una realitat existent –i jo diria que, els darrers anys, massiva–: l’arrendament de pisos per part de particulars a turistes a través d’Internet. Efectivament, el lloguer turístic és aquí i forma part de la nostra realitat. Una realitat polièdrica que presenta aspectes positius (diversificació de la riquesa, del turisme, desestacionalització...) però també de negatius (major pressió sobre un territori limitat, increment del preu de l’habitatge...).
Un d’aquests aspectes negatius són els efectes, i fins i tot les molèsties col·laterals, que poden ocasionar els pisos arrendats a turistes, a residents a l’edifici (els arrendataris d’aquests pisos canvien cada pocs dies o setmanes, tenen dinàmiques horàries no necessàriament coincidents amb els residents habituals, els accessos a les zones comunes, el consum d’aigua de la comunitat...)
En aquest sentit, l’avantprojecte estableix que només es podran llogar pisos amb destinació turística si així ho preveuen els estatuts o el títol constitutiu. En el cas que no estigués previst, serà necessari un acord de la majoria de la junta de propietaris que, alhora, constitueixin la majoria de quotes de la propietat.

En la col·lisió entre el dret a l’habitatge (entès també com a dret a la intimitat personal i familiar) i el dret a l’explotació econòmica dels pisos, l’avantprojecte prioritza el dret a l’habitatge.

Sobre la forma

Ara bé, ens hem de demanar a on es fonamenta aquest avantprojecte. Com és possible que reguli aspectes civils de la propietat?

La mateixa exposició de motius ho explicita. D’una banda, sobre la base de la competència exclusiva en turisme (art. 30.11 de l’Estatut d’Autonomia), ja s’han elaborat una gran quantitat de normativa turística de caràcter civil (règim jurídic dels usuaris d’estades turístiques...); i d’altra banda, la competència en dret civil propi (art. 30.27 de l’Estatut d’Autonomia). En aquest sentit, l’exposició de motius comenta que “s’ha d’esmentar l’existència de dret civil propi de les Illes Balears relatiu als drets reals”, més concretament institucions jurídiques que regulen la propietat compartida (els alous són una propietat compartida entre el titular del domini directe i el titular del domini útil). I és que la propietat horitzontal no deixa de ser una propietat compartida.

Per tant, aquí l’avantprojecte fa ús de les competències en dret civil de la nostra comunitat autònoma, com han fet altres comunitats autònomes (Llei 5/2015 de Propietat Horitzontal de Catalunya).

La competència en dret civil ha de servir precisament per a això, per regular necessitats socials, per ser útil a la societat. I no se m’ocorre un cas més clar de competència en dret civil, potser més eficaç i eficient, que en aquesta realitat social i econòmica dels pisos turístics. Per això ha de servir l’autogovern.